Kanun uyarınca ilk iş olarak riskli alanların ve riskli yapıların tespit edilmesi gerekmektedir.

Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların tespit edilmesi ve böylece, söz konusu alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak için, iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerde bulunulması maksadıyla çıkarılmış olup, neticede nihaî hedef, herhangi bir afet neticesinde bir daha can kaybı yaşanmamasının sağlanması ve kentlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesidir.

Riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılması gereken konut sayısı henüz kesinleşmemekle birlikte, 6,5 milyon konutun afet riski altında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak, bu 6,5 milyon konutun hepsinin bir anda yıkılması söz konusu değildir. 6,5 milyon konutun yenilenmesi işi aşama aşama yürütülecektir. Konutu yıkılan vatandaşa mümkün olması hâlinde geçici konut tahsisi yapılacak, bunun mümkün olmaması hâlinde ise kira yardımı yapılacaktır.

Afetlerle ilgili olarak, şimdiye kadar hep afetler meydana geldikten sonra bir takım tedbirler alınması ve afetzedelere çeşitli yardımlar yapılması söz konusu olmuştur. İlk kez bir mevzuat, yani, 6306 sayılı Kanun, afet meydana gelmeden önce, “afet riski” gözetilerek bir takım tedbirlerin alınmasını öngörmüş ve böylece alınacak tedbirler sayesinde meydana gelebilecek bir afette can ve mal kaybının yaşanmaması veya can ve mal kaybının en aza indirilmesi hedeflenmiştir.

Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgi Bakanlıktan alınabilir. Özellikle Bakanlık merkez teşkilâtında Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ve Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü ile İllerde Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerinden bilgi alınabilir.

Riskli yapı tespitinin yapılıp hazırlanan raporun Müdürlüğe sunulmasından sonra, riskli yapıların takip edildiği ARAAD.net sisteminde o yapıya ait kayıtların silinmesi ve riskli yapı tespit işleminin sonuçlandırılmadan bırakılması söz konusu değildir.

Türkiye’de yaklaşık 19 milyon konut bulunmaktadır. Bu konutlardan 1999 depreminden sonra yapılan yaklaşık 5 milyon konutun iyi durumda olduğu değerlendirilmekte olup, bu değerlendirmeye göre, 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekmektedir. Deprem tasarımı ve malzeme dayanımı yetersiz olan yapılar ile mühendislik hizmeti almadan kaçak olarak inşa edilen yapılar gözetildiğinde Ülkemizdeki toplam yapı stokunun yaklaşık % 40‘ının (6-7 milyon konut) yenilenmesinin veya güçlendirilmesinin gerektiği tahmin edilmektedir.

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, zemin yapısı sebebiyle yerinde dönüşümün imkânsız olduğu alanlar için en yakında bulunan rezerv yapı alanları değerlendirilebilecektir. Diğer taraftan, dönüşüm uygulamaları safhasında anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine kira yardımı veya geçici konut tahsisi yapılması söz konusu olabilecektir.

Arsanın veya konutun bulunduğu alanda Kanun kapsamında proje yürütme yetkisi olan ilgili idarelerden öğrenilebilir.

Riskli binanın yıkılmasından sonra, yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile anlaşmaları gerekmektedir. En az üçte iki (2/3) çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

Üzerindeki riskli bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, bu arsalar için Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilmektedir.

6306 sayılı Kanun kapsamında öncelikle yapınızın riskli olduğunun tespit edilmiş olması gerekmektedir. Bu tespitten sonra, yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile anlaşmaları hâlinde istenilen firma seçilebilir.

6306 sayılı Kanun’da güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapıların güçlendirilebileceğinden bahsedilmesine rağmen, güçlendirme kararının kat maliklerinin ne kadarının oyu ile alınması gerektiği hususunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu yüzden, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan bir binada güçlendirme konusunda bu Kanun’a göre hareket edilmesi gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 uncu maddesine göre, bir binada güçlendirme yapılabilmesi için ya “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının olması” ya da “yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması” gerekmektedir.

Nihayet Kentsel Dönüşümde Yüzde 50 Dönemi Başlıyor. 

Nihayet beklenen yasal düzenleme çıkıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki, kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile alınan kentsel dönüşüm kararını yüzde 50’ye düşürecek yasal düzenleme yapacaklarını söyledi. 

5 bloklu 120 daireli Gayret Sitemizde 120 dairenin 74’ü Simetri @ Güloğlu İş Ortaklığı ile Noterden yaptığı sözleşme yani yüzde 50 den fazla kat malikinin katıldığı Kentsel Dönüşüm sorunu nihayet artık çözülüyor. 

https://www.dunya.com/kose-yazisi/kat-maliklerinin-yuzde-50si-donusum-karari-alabilecek/698899

Riskli yapıların, yani yıkılması gereken yapıların tespiti öncelikle yapı maliklerince, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır. Kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar, müracaatları hâlinde Bakanlığımızca lisanslandırılmaktadır. Ayrıca, verilen süre içerisinde maliklerce riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde Bakanlık, belediye ve il özel idarelerince de riskli yapı tespiti yapılabilecektir.

Binalarının riskli olduğunu düşünen vatandaşların, masraflarını karşılamak suretiyle, Bakanlığımız resmî internet sayfasında ilan edilen lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara veya belediyelere, il özel idarelerine, çevre ve şehircilik il müdürlüklerine müracaat ederek, binalarının riskli olup olmadığını tespit ettirmeleri gerekmektedir. Binanın riskli olup olmadığını tespit için üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alınmasına gerek yoktur. Maliklerden herhangi birinin talebi üzerine bu tespit yapılabilir.

Riskli yapılar, Bakanlıkça, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca, belediyelerce ve il özel idarelerince belirlenebilir. Riskli alan, Bakanlık veya İdare tarafından tespit edilecek ve Bakanlar Kurulunca kararlaştırılacaktır. Rezerv yapı alanları ise Bakanlıkça belirlenecektir.

Belediyenin bütçe veya teknik eleman yetersizliği sebebiyle riskli alan tespitini yapamaması durumunda, riskli alan tespitinin valilikçe yapılması istenebilir. Böyle bir durumda valilik bu tespitin yapılması konusunda çevre ve şehircilik il müdürlüğüne görev verebilir.

Yapılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanunî temsilcilerince onbeş gün içinde, binanın bulunduğu ildeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itirazları dördü üniversitelerin ilgili bölümlerinden öğretim üyesi ve üçü de Bakanlık personeli olmak üzere, yedi kişiden teşkil olunan teknik heyetler inceleyecektir. İnceleme neticesinde riskli bina raporu kesinleşir ise, bu binanın yıkılması gerekmekte olup, yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

Riskli olarak tespit edilen binaların bir an evvel tahliyesi gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, kira yardımı yapılabilmektedir.

Kanun’da “riskli yapı” kavramı ile “ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılar” anlatılmaktadır. Bu tür yapıların yoğun olarak bulunduğu alanların öncelikli olarak ele alınması gerekmektedir. Ancak, Bakanlıkça herhangi bir süre verilmesi beklenilmeksizin yapı maliklerince yapılarının risklilik durumunun bir an evvel tespit edilmesi can güvenliği bakımından önem arz etmektedir.

Kanun’da riskli yapı tespitinin yapılması gereken kesin bir süreye yer verilmiyor. Riskli yapı tespitinde süre, Bakanlıkça, riskli yapı tespitinin süre vererek maliklerden istenilmesi hâlinde söz konusu olacaktır. Böyle bir durumda da süreyi Bakanlık belirleyecektir. Ancak, can güvenliği söz konusu olduğundan, riskli yapı tespitlerinin yapı maliklerince bir an evvel yaptırılması gerekmektedir.

Riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın maliklerden birinin Mernis sisteminde ölü olarak görünmesi halinde, varisler belli ise tebligatın bu varislere yapılması ve dolayısı ile varislere riskli yapı tespiti işlemine itiraz hakkı tanınması gerekmektedir. Varisler belli değil ise, Uygulama Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin beşinci fıkrası uyarınca mirasçılık belgesi Müdürlükçe herhangi bir notere başvurularak çıkartılabilir.

6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapının yıktırılması süreci şu şekilde olacaktır: - Riskli yapı tespitinden sonra maliklere, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. - Bu süre içerisinde bina maliklerince yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, otuz günden az olmak üzere ek süre verilir. - Bu ek süre içinde de riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, tahliye ve yıktırma işlemleri, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. - Yıktırma işi mülki amirler tarafından da yapılmaz ise, riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye (belediyelere veya il özel idarelerine) bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır.

Öncelikle söz konusu binanın zemin yapısı sebebiyle mi, yoksa binaya ilişkin sebepler ile mi riskli yapı olarak tespit edildiği önemlidir. Zemin yapısı sebebiyle “riskli yapı” veya binanın bulunduğu alanın zemin özellikleri sebebiyle “riskli alan” tespiti yapılmış ise, bu alanlarda yapılaşma imkânı kısıtlı olacağından, bu binanın yerine rezerv alanda yapılacak başka bir binanın verilmesi söz konusu olabilir. Ancak, söz konusu bina, binaya ilişkin sebeplerle “riskli yapı” olarak tespit edilmiş ise, yerinde dönüşüm yapılması mümkün olacaktır.

6306 sayılı Kanun’da, “uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmeyeceği ve verilen hizmetlerin kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacağı” hükme bağlanmıştır. Kanunun bu hükmü ile vatandaşın, can güvenliği bakımından riskli olan bir binada oturmaya devam etmesine engel olunması amaçlanmış olup, vatandaşın yaşama hakkının gözetilmesi söz konusudur. Bu da insan haklarına aykırı değil tam aksine insan haklarının bir gereğidir.

Dönüşüm uygulamalarında, çalışma yapılan alanın durumu ile diğer sosyal ve ekonomik etkenler göz önüne alınarak, konut alanları, yeşil alanlar, sosyal donatı alanları, altyapı ve ulaşım sistemleri planlanacaktır.

Dönüşüm alanlarında “altyapı” kentsel planlama aşamasında planlanacak ve üst yapı ile birlikte inşaat çalışmaları başlayacaktır. Konutların hak sahiplerine teslimi aşamasına geldiğinde alt yapıda bitmiş olacaktır. Yani, üst yapının dönüşümü ile birlikte alt yapıda dönüştürülecektir.

Ankara’da veya başka herhangi bir ilde zeminden kaynaklanan sebeplerle veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle “riskli alan”lar var ise, Kanun kapsamında bu alanlarda uygulama yapılması söz konusu olacaktır. Ancak, öncelikle vatandaşların riskli yapılarını ve belediyelerin de görev ve yetki alanlarında riskli alan var ise bu alanları tespit etmeleri ve Bakanlığa bildirmeleri gerekmektedir.

Öncelikle belirtilmelidir ki; 6306 sayılı Kanun kapsamında vatandaşın evinin zorla yıkılması gibi bir durum söz konusu olmayıp, can güvenliği bakımından riskli olduğu ilmî verilere göre tespit edilen yapıların yıkılarak yerlerine sağlıklı ve güvenli konutların yapılması söz konusudur. 6306 sayılı Kanun’un özünde, en önemli insan hakkı olan “yaşama hakkı”nı güvence altına almak vardır. Kanun kapsamında “yaşama hakkını” temin için “mülkiyet hakkına” müdahale edilmesi gerekmekte ise de, “yaşama hakkı”nın “mülkiyet hakkı”ndan önce geldiği tartışmasızdır.

6306 sayılı Kanun hazırlanırken riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen parsellerin, bütün hisse sahiplerinin oybirliği ile verilecekleri karara göre değerlendirilmesinin öngörülmesi hâlinde, bir hisse sahibinin itirazı üzerine uygulama yapılmasının mümkün olmayacağı ve böylece riskli yapıların yenilenmesinin ve bu yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulmasının mümkün olamayacağı değerlendirilmiştir. Bu yüzden, riskli binanın yıkılmasından sonra arsa hâline gelen parsellerin değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların meri mevzuat en az üçte iki (2/3) yani arsa hissedarlarının %65 çoğunluğu ile karar verileceği öngörülmüştür. Üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değeri üzerinden diğer paydaşlarca veya Bakanlıkça satın alınacağından bunların mağduriyetleri söz konusu olmayacaktır.

Nitekim dört bir tarafı deprem kuşağında olan ülkemizde, kentsel dönüşümü hızlandırmak mağduriyetleri önlemek ve öncelikli olan yaşam hakkını korumak için, 

Kentsel Dönüşümde Yüzde 50 Dönemi Başlıyor. 

Böylece nihayet  beklenen yasal düzenleme çıkıyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki, kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile alınan kentsel dönüşüm kararını yüzde 50’ye düşürecek yasal düzenleme yapacaklarını söyledi. 

5 bloklu 120 daireli Gayret Sitemizde 120 dairenin 74’ü Simetri @ Güloğlu İş Ortaklığı ile Noterden yaptığı sözleşme yani yüzde 50 den fazla kat malikinin katıldığı Kentsel Dönüşüm sorunu da nihayet artık çözülüyor. 

https://www.dunya.com/kose-yazisi/kat-maliklerinin-yuzde-50si-donusum-karari-alabilecek/698899

Şunu hatırlatmakta fayda var, Anayasa ile güvence altına alınmış olan “yaşama hakkı”nın yine Anayasa ile güvence altına alınan “mülkiyet hakkı”ndan önce gelmesi gerektiği tartışmasız olduğundan, bu hükmün insan haklarına veya Anayasa’ya aykırılığından bahsedilmesi doğru değildir.

Kanun uyarınca tesis edilen idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

Yapıların hacizli olması veya kaçak yapı olması, 6306 sayılı Kanun kapsamında bu yapıların risklilik yönünden incelenmesine ve yapılacak uygulamalara engel teşkil etmemektedir. Hacizli ve kaçak binaların malikleri, ilgili mevzuat hükümleri de gözetilerek, 6306 sayılı Kanun’un getirdiği haklardan yararlanacaktır. Yine, Kanun kapsamında sit alanlarında uygulama yapılması gerekmesi hâlinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak uygulama yapılabilecektir.

Devletin herhangi bir konuda vatandaş ile pazarlık etmesi gibi bir durum söz konusu değildir. Ancak, Kanun kapsamındaki uygulamaların etkin ve verimli bir şekilde yürütülmesi ve vatandaşın mağdur edilmemesi için, Bakanlık, belediyeler ve il özel idareleri vatandaşında katılımı ile işbirliği içinde çalışmalarda bulunacaktır. Vatandaşa ulaşılması konusunda gerekmesi hâlinde müşavirlik hizmetlerinden de faydalanılacaktır.

Öncelik sonralık kıstasına tabi olmaksızın 6306 sayılı Kanun uyarıca “riskli alan” ve “riskli yapı” tespit çalışmaları ayrı ayrı yürütülebilir. Daha geniş bir alanda uygulama yapılmak isteniliyor ise “riskli alan” tespit çalışması yapılabileceği gibi, bir binanın malikleri de binalarının risklilik durumunu tespit ettirerek sadece kendi binalarına yönelik uygulama yapabilirler.

Anlaşma ile tahliye edilen Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine kira yardımı yapılabilir. - Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir. - Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir. - Kanun kapsamındaki yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak oturanlara veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir. - Kira yardımı başvuruları; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesi ile birlikte uygulamayı yapan idareye, riskli alan ve rezerv yapı alanı dışındaki riskli yapılarda ise, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesi ile birlikte çevre ve şehircilik il müdürlüğüne yapılır.

Riskli yapı tespitleri için, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan tespit kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde riskli yapı tespitinin yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşümde sadece bir ülke uygulamaları model olarak alınmamış, dünyadaki bütün başarılı uygulamaların incelenmesi ve değerlendirilmesi uygun görülmüştür. Ülkemizdeki yapılaşmaya benzer şekilde yapılaşması olan, özellikle de gecekondulaşma problemi olan bütün ülkeler öncelikle incelenmektedir. Meselâ, İspanya, Kore, Japonya ve Güney Amerika Ülkeleri gibi.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm, öncelikle birinci derece deprem kuşağında yer alan ve nüfus yoğunluğu fazla olan illerden başlayacaktır. Bu kapsamda, İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Bursa ve İzmir gibi illerimiz birinci derece deprem kuşağında bulunmaları sebebiyle dönüşümün yapılacağı öncelikli iller olup, fay hatları, sel ve heyelana maruz bölgeler gibi afet risklerinin fazla olduğu alanlar tespit edilecek ve uygulamalara tespitler doğrultusunda başlanacaktır. Bu süreçte çalışmalarını tamamlayan ve uygulamaya hazır olan bütün belediyeler ve valilikler dönüşüm uygulamalarını yürütebilecektir.

Dönüşümde esas olan yıkılan riskli konutların sayısı kadar yerlerine yeni konutların yapılması olup, herhangi bir konut stok artışı planlanmamaktadır.

Kanun’da belediyeler “İdare” tanımı altında yer almakta olup, gerek riskli alan, gerek riskli yapı tespitlerinin yapılmasında ve gerekse Kanun uyarınca yapılacak diğer uygulamalarda Bakanlık ile birlikte İdare de yetkilidir. Ancak, Kanun’un etkin bir şekilde uygulanması bakımından, bazı iş ve işlemlerde yetki öncelikli olarak Bakanlığa verilmiş ve Bakanlıkça belediyelere yetki devri yapılabileceği öngörülmüştür. Yani, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşün yapmak isteyen belediyelerin önünde yetki bakımından herhangi bir engel bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarını gerçekleştirmeye yetecek ekip, ekipman ve malî gücü bulunmayan belediyelerin yetki alanında Bakanlık dönüşüm uygulamaları yürütebilecektir.

Ülkemiz, Dünya’nın en aktif deprem bölgelerinden birisinde yeralmaktadır. Ülkemizde depreme yol açan yaklaşık 15.000 km’si ana aks olmak üzere, toplam 24500 km. uzunluğunda canlı fay hattı bulunmaktadır. Nüfusumuzun % 98’i deprem açısından tehlikeli bölgede yaşamaktadır. 1903 yılından günümüze, topraklarımızda hasar doğuran 130 depremde 100 bin can kaybı ve yaklaşık 2 milyon ev kaybedilmiştir. Son yaşanan Van depremlerinde yıkılan veya ağır hasar gören konut sayısı yaklaşık 30.000’dir. Bütün bu veriler karşısında, Ülkemizde “afet riskinin olmadığını, kentsel dönüşüm için bahane olarak kullanıldığını söylemek mümkün değildir. Kaldı ki, 6306 sayılı Kanun kapsamında ilmi ve teknik verilere göre riskli olarak tespit edilen yapıların yıkılmasından sonra bu alanlarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esas alınmış olup, zorla ve vatandaşa rağmen kentsel dönüşüm yapılması gibi bir durum söz konusu değildir.

Bu Kanun kapsamında Devletin de yardımı ile afet riski altındaki alanların ve binaların dönüşümü söz konusudur. Bakanlık, afet riski altındaki binaların dönüştürülmesi için karşılıksız olarak “faiz desteği” ve “kira yardımı”nda bulunacaktır. Ayrıca, afet riski altındaki alanlarda ve binalarda uygulama yapma hakkı öncelikle vatandaşa aittir. Yani, şayet bir rant var ise bu rant yapısı riskli olarak tespit edilen vatandaşa aittir.

Ülkemizde en çok can ve mal kaybına yol açan afet “deprem” olduğundan, 6306 sayılı Kanun sanki sadece deprem afetini kapsıyor gibi anlaşılıyor. Ancak, 6306 sayılı Kanun, sadece deprem afetine maruz alanlarla sınır olmayıp, deprem, sel, heyelan ve hatta yangın afeti riski altındaki alanları ve yapıları kapsamaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamında mera alanlarının kullanılması sadece Bakanlıkça ihtiyaç duyulması hâlinde ve riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi amacıyla mümkün olacaktır. Özellikle zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilen alanlarda yaşayanların tamamının veya bir kısmının başka alanları nakledilmesi gerekeceğinden, ihtiyaç duyulması hâlinde mera alanlarından bu amaçla faydalanılması gerekecektir. Ancak, riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için mera alanlarının öncelikle kullanılması gibi bir durum söz konusu değildir.

Bursa, İstanbul ve İzmir İllerinde doğrudan Bakanlık merkez teşkilâtına bağlı olmak üzere, “Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri” kurulması Bakanlar Kurulunca kararlaştırılmış ve 10.09.2012 tarihli ve 28407 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanmıştır. Diğer taraftan, bütün çevre ve şehircilik il müdürlüklerinde altyapı ve kentsel dönüşüm hizmetlerinden sorumlu “şube müdürlüğü” kurulmuştur.

Dönüşüm alanlarındaki planlamalarda öncelikle üst ölçekli planlar gözetilerek proje ve uygulama bütünlüğü kapsamında alanın ihtiyaçları gözetilerek uygulama yapılacaktır.

6306 sayılı Kanun özel veya kamu binası ayrımı yapılmadan, “riskli” olarak tespit edilen bütün binaları kapsamaktadır.

6306 sayılı Kanun köyde bulunan yapı ve alanları da kapsamakta olup, 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama yapılan alanlarda aynı zamanda 5543 sayılı İskân Kanunu uyarınca yapılan uygulamalar söz konusu ise ve bu uygulamalar 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan uygulamalara engel teşkil edici nitelikte ise, 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanır. Yani, 5543 sayılı Kanun’un 6306 sayılı Kanun’a aykırı olan hükümleri uygulanmaz.

6036 sayılı Kanun’un bahsedilen hükmü, bu Kanun uyarınca yapılacak uygulamaların aciliyetine binaen, yani, yapılaşmadan kaynaklanan sebeplerden dolayı herhangi bir afette can ve mal kaybı yaşanmaması ve sağlıklı yaşam çevrelerinin oluşturulması için, Kanun uyarınca yapılacak uygulamaların bir an evvel gerçekleştirilmesi maksadıyla öngörülmüştür. Kanun uyarınca yapılacak planlar çerçevesinde plan bütünlüğü ve sosyo-kültürel-teknik altyapı dengesini kurmak bakımından plan revizyonuna gidilmesi gerekebilir.

Bu hususta şahsî başvuruların belediyeye veya valiliklere yapılması uygun olur. Söz konusu alanın “riskli alan” olarak tespit edilmesi ve buna göre uygulama yapılması öncelikle ilgili idarelerce değerlendirilmelidir.

Herhangi bir alanda 7269 sayılı Kanun’a göre başlatılmış uygulamalara yine bu Kanun çerçevesinde devam edilebilir. Özellikle, 7269 sayılı Kanun’a göre “afete maruz bölge” kararı var ise, bu karara göre uygulama yapılması gerekmektedir. Ancak, 6306 sayılı Kanun’a tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir.

Gerek İstanbul İli’nde ve gerekse Kocaeli, Adapazarı, Bursa ve İzmir gibi illerde birinci derece deprem kuşağında bulunan ilçeler ile afet riski açısından acil olarak tedbir alınmasını gerektiren yapılaşmaya sahip olan ilçeler öncelikli olacaktır. İstanbul İli’nde, Esenler ve Beyoğlu ilçelerinde riskli alanlar belirlenmiş ve Bakanlar Kurulu Kararları Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bununla birlikte Gaziosmanpaşa, Sarıyer Zeytinburnu, Bağcılar, Küçükçekmece, Sultangazi İlçelerinde de riskli alan çalışmaları devam etmektedir.

Kentsel dönüşüm çalışmalarında halkın katılımı çok önemli olup, kesinlikle bilgilendirme ve görüş alış verişi toplantıları düzenlenecek, kurulacak birliklerle istişare içerisinde olunacaktır. Yine, Bakanlığımızca, afet riski sebebiyle yapılacak kentsel dönüşümde yeralacak bütün kurum ve kuruluşların katılımı ile “Kentsel Dönüşümde Sektörler Buluşuyor” adı altında paneller gerçekleştirilmektedir. Bakanlığımız, Kanun kapsamında gerçekleştirilecek dönüşümüm başarılı olabilmesi için, dönüşüm işinde yer alabilecek bütün aktörlerin işbirliği içinde çalışmasına önem vermektedir.

Hâlihazırda Kanun yazılı ve görsel medya kanalları ile halka anlatılmakta olup, reklam ve spotlar yayınlanmaya başlanmış bulunmaktadır. Diğer taraftan, Sn. Bakanımız başta olmak üzere, Bakanlığımızın yetkili bürokratları tarafında çeşitli konferans, panel ve toplantılarda Kanun ve ilgili diğer mevzuat anlatılmakta olup, önümüzdeki süreçte bu bilgilendirme çalışmaları daha da hız kazanacaktır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasına paralel olarak da “kentsel dönüşüm ofisleri” hizmet vermeye başlayacaktır.

Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde sağlam yapı bulunması hâlinde, bu sağlam yapı uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda bu sağlam binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü açısından gerekmesi hâlinde, riskli alan içerisinde kalan sağlam binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılıp yerlerine yeni binalar yapılabilecektir.

Riskli alan içerisindeki uygulamalarda hak sahipliği çalışmalarının nasıl olacağı proje bazında belirlenecektir. Ancak, hak sahipliği çalışmaları safhasında binaların değerlemesinde binanın ve arsanın bütün nitelikleri (kaçak olup olmadığı, riskli olup olmadığı, işyeri veya konut olarak kullanılması gibi) göz önünde bulundurularak bir değerleme yapılacağından, çok ciddi hak mahrumiyetlerinin yaşanmayacağı değerlendirilmektedir.

Mevcut imar planı sınırları içerisinde iskân edilmiş alanların ve imar planına esas jeolojik etütd raporu olmayan yerleşim yerlerinin “riskli alan” olup olmadığı, diğer alanlarda olduğu gibi, ancak yapılacak bir tespit neticesinde anlaşılabilir. Yani, meselâ, imar planına esas jeolojik etüd raporu olmayan bir yerleşim yeri otomatik olarak “riskli alan” olarak kabul edilmeyecektir. Ayrıca, “riskli alan” sadece zeminden kaynaklanan sebeplerden dolayı belirlenmiyor, üzerindeki yapılaşma sebebiyle de herhangi bir alan “riskli alan” olarak tespit edilebilir.

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan herhangi bir alan “riskli alan” olarak tespit edilmiş ise, bu alanda yeralan yapıları tek tek riskli olup olmadığının ayrıca tespitine gerek bulunmamaktadır.

6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli alan” olarak tespit edilen bir bölgede “tescilli yapılar”ın bulunması hâlinde, 2863 sayılı Kanun uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak uygulama yapılacaktır.

Riskli alan olarak tespit edilen alanlarda yapılacak uygulamalarda, çeşitli sebeplerle riskli alan tespiti öncesinde aynı alanda mevcut olan konut sayısı kadar yeni konut yapılması mümkün olmaz ise, alan içerisindeki bazı hak sahiplerinin rezerv yapı alanlarında yapılan konutlardan hak sahibi olmaları söz konusu olabilecektir. Özellikle zeminden kaynaklanan sebeplerle, meselâ, fay hattı üzerinde bulunan yerleşim yerlerinde “riskli alan” olarak tespit edilen alanın tamamen yapılaşmaya kapatılması da söz konusu olabilecektir. Böyle bir durumda da, bu alandaki yapı maliklerine rezerv yapı alanlarındaki konut veya işyerinden verilebilecektir.

6306 sayılı Kanun’da, “Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdarenin, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabileceği” hükme bağlanmış olup, imar ve yapılaşma iş ve işlemlerinin geçici olarak durdurulması yönünde bir karar verilmemiş ise mevcut yapılmakta olan iş ve işlemlere devam edilecektir.

6306 sayılı Kanun’a göre, “Riskli alan” belirlenirken Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.

6306 sayılı Kanun’a göre, belediyeler “riskli alan” belirleyip, Bakanlar Kurulu’nca karar alınmak üzere, Bakanlığımıza sunabilirler. Böyle bir durumda belediye meclislerinin riskli alan teklifine müdahalesi sözkonusu olabilecektir.

Bakanlık taşrada yapmak istediği işleri taşra taşkilâtı olan çevre ve şehircilik il müdürlükleri vasıtasıyla yapmaktadır. Dolayısıyla, il müdürlükleri Bakanlıkça yapılacak riskli alan tespitlerinde ve belediyelerce yapılan riskli alan tespitlerinin incelenmesi ve değerlendirilmesi safhalarında görev alabilecektir.

6306 sayılı Kanun’a göre, Bakanlık veya idare, yani belediyeler veyahut ta il özel idareleri “riskli alan” belirleyebilirler. Belediyelerin siyasî kaygılarla riskli alan belirlemekten kaçınması halinde, İl özel idareleri veya Bakanlık merkez veya taşra teşkilâtı vasıtasıyla riskli alan belirlemesinde bulunabilir.

Kamu binalarında yapılacak tespitin masrafı ilgili kamu idaresince karşılanacaktır. Özel mülkiyete tabi binaların tespit masraflarından ise bu binaların malikleri sorumlu olacaktır. Kanun kapsamında Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’nın finans durumunun yeterli olması hâlinde riskli yapıları tespiti için kredi verilebilecektir.

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan tespit kredisi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları ildeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir.

Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.

Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan yıkım kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur.

Kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları ildeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne başvurulması gerekir.

Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları ildeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne başvurulur.

Kredi kullananlar ile Bakanlık arasında borçlanma sözleşmesi düzenlenir. Gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılır. Kullanılan kredi Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan hak sahibinin hesabına aktarılır.

Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak isteyenlere açılan kredinin yüzde yirmi beşi peşin olarak, geri kalanı da üç eşit taksitte inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan hak sahibinin hesabına aktarılır.

6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli konutunu yıkarak yenisini yapmak isteyenlere, sayılan bu harç, vergi ve ücretlerin ödenmemesi sebebiyle de ekonomik olarak bir fayda sağlanmış olacaktır.

Not: https://www.vakifbank.com.tr/kentsel-donusum-kredisi.aspx?pageID=871 ;

Hak sahiplerine kullandırılacak faiz destekli kredi tutarı en fazla 400.000.-TL’dir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan hak sahipleri adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı her bir bağımsız bölüm için 400.000.-TL ’yi aşmamak kaydıyla toplamda en fazla 2.000.000.-TL olabilecektir.

Faiz desteği, kredi süresince devam edecek olup, hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur. Taksit ödemeleri gerçekleştirildiği takdirde faiz desteğine devam edilir ve gecikmeden kaynaklı her türlü sorumluluk ve faizlerden hak sahibi sorumlu olur.

Daha evvel konut kredisi kullanılarak alınmış bir konut üzerine krediyi kullandıran Banka tarafından, birinci sıradan ipotek koydurulmuş olduğundan, böyle bir binan riskli yapı olarak tespit edilmesi hâlinde, riskli yapı tespit raporu ile birlikte konut kredisi alınan bankaya başvurularak, konut kredisinin yenilenmesinin istenilmesi gerekmektedir. Bu müracaat üzerine, konut kredisi kullanılan banka, 6306 sayılı Kanun kapsamında yeni konut yapılması veya edinilmesi için yeni bir kredi kullandırabilir. Bankanın vereceği bu krediye, Bakanlığımızca, 13.10.2012 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Karar” gereğince yıllık % 4 faiz desteği verilecektir.

Daha evvel konut kredisi kullanılan Banka riskli yapı tespiti üzerine yeni kredi açmaz ise, başka bir bankaya da başvurulabilir. Başvuru yapılan en az üç bankadan kredi kullandırılamadığına dair yazı alınması ve bu yazılar ile birlikte Bakanlığımıza başvuru yapılması hâlinde, 6306 sayılı Kanun kapsamında Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kredi kullandırılabilecektir. 6306 sayılı Kanun kapsamında Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kredi kullanılması durumunda, daha evvel konut kredisi kullandırmış olan bankanın taşınmaz üzerine koymuş olduğu ipoteğe rağmen, Bakanlığımız taşınmaz üzerine birinci derece ve sırada ipotek tesis edecektir.

Bakanlıktan kullanılacak yapım kredileri başvurular, riskli yapı tespit raporu ve dilekçe ile birlikte çevre ve şehircilik il müdürlüğüne yapılır. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir.

Bakanlık ile anlaşması bulunan bankalardan kullanılacak krediler için ise, riskli yapı tespit raporu ile birlikte bankaya kredi başvurusunda bulunulur. Banka, bankacılık mevzuatına göre inceleme yapar ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kullandıracağı krediyi onaylanmak üzere Bakanlığa gönderir. Bakanlığın onay vermesi durumunda kullanılan krediye faiz desteği sağlanır.

Hak sahiplerinin bankalardan kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir.